Por que é tão importante ter termos iniciais por escrito? Um agente de locação atua em nome dos interesses do locador.
Se um agente não entendeu ou tentou de alguma forma alterar as instruções do proprietário, ter termos por escrito pode mostrar a um senhorio que a sua contraproposta foi feita de boa fé com base nas informações do agente de locação.
Também é possível que você possa entender mal os termos de locação se eles não estiverem por escrito. Isso pode levar você a um contador muito alto ou muito baixo com base em informações que você não entendeu.
Outra razão para ter os termos por escrito é que ele permite que você tenha tempo para pesquisar mais sobre o arrendamento, para perguntar a um advogado sobre os termos, ou mesmo para comparar termos a quaisquer outros contratos que esteja considerando.
Solicitar termos por escrito não é de forma alguma um compromisso legal de sua parte para avançar. Você sempre tem a opção de contrariar os termos ou simplesmente recusá-los imediatamente.
Uma oferta de contador
Quando você compra uma casa, você negocia o preço. Um vendedor lista a casa pela quantidade de dinheiro que gostaria de obter com a venda, mas quase sempre espera receber menos.
Um comprador interessado em comprar uma casa enviará algo por escrito ao vendedor com uma contra-oferta. Neste caso, uma contraproposta é uma oferta para comprar a casa a um preço menor do que o vendedor está pedindo. Simplesmente declarado, uma contra-oferta é barganha.
Isso também é verdade para o leasing comercial.
Embora algumas locações possam ser realmente inegociáveis, na maioria das vezes funciona da mesma forma que a compra de uma casa: um locador ou agente de listagem solicita um preço de aluguel (ou conjunto de termos), mas permite algum espaço para negociação. Em outras palavras, em imóveis comerciais, espera-se quase sempre que o locatário (ou locatário) apresente uma contraproposta, de modo que o senhorio inflacione os preços e / ou os termos.
- 3 perguntas a fazer antes de negociar ou assinar um contrato de locação comercial
- Gráfico mostrando tipos de concessões comerciais
- Locação Net Tripla
- Locação Totalmente Servida (Locação Bruta)
O processo inicial de negociação
Depois de ter manifestado interesse em alugar um espaço, alguns proprietários simplesmente lhe oferecerão um formulário que indique os termos solicitados pelo arrendamento. Esses formulários podem ter uma seção de resposta ou um anexo para concluir onde você pode contestar a oferta. Outros podem apenas oferecer uma cópia dos documentos de listagem (um anúncio ou panfleto) com "termos de solicitação".
Na maioria dos casos, no entanto, é de seu interesse enviar uma carta ou outra forma escrita de comunicação com uma contra-oferta. Por quê? Porque em uma carta você pode incluir pontos de venda a respeito de porque você faria um inquilino ideal, diga ao proprietário sobre o seu negócio e torne o negócio mais pessoal.
Para uma propriedade quente com várias partes interessadas, sua carta pode servir como uma jogada de vendas para que o proprietário escolha você e concorde com seus termos. Negociação pode ir e voltar, então seja paciente. Um agente de listagem geralmente tem alguma liberdade para tomar decisões, mas provavelmente precisará conversar com o locador. Isso pode levar tempo.
Se você ainda não ouviu uma oferta em um a dois dias úteis, é bom fazer o acompanhamento. Mas tente não parecer desesperado ou excessivamente ansioso, pois isso pode afetar o resultado de suas negociações. Lembre-se, a maioria dos agentes de listagem quer mover uma propriedade com a mesma rapidez que pode para que eles normalmente não precisem de muito “incomodo”.
Preparando uma oferta ou carta de oferta de contador
Sua contraproposta deve ser apresentada a partir de sua empresa, não de você pessoalmente, mesmo que você possua uma empresa individual.
Sua carta de oferta é um discurso de vendas. Você está pedindo termos diferentes que estão mais a seu favor e deseja que o locador veja você e sua empresa como uma boa escolha.
Sua carta de oferta deve sempre incluir as seguintes informações:
A pessoa responsável pelo arrendamento
Inclua o nome da sua empresa, que inclui o nome no qual você está legalmente estabelecido, bem como quaisquer outros nomes com os quais esteja fazendo negócios. Lembre-se, se você estiver operando uma empresa individual, do ponto de vista legal, você e sua empresa são os mesmos e, mesmo se você listar sua empresa no contrato, você também pode ser responsabilizado pessoalmente por todo o contrato.
Sua estrutura de negócios
Se você está incorporado, diga onde você está incorporado. Se você é um estado de organização isenta de impostos isso em sua carta. É raro que os proprietários lhe ofereçam brindes ou benefícios para organizações sem fins lucrativos apenas para obter uma isenção de impostos, mas podem estar mais inclinados a negociar ou arrendar uma causa nobre do que a um clube de motoqueiros. Além disso, entender sua responsabilidade pessoal por assinar um contrato de locação é importante e irá variar dependendo da sua estrutura de negócios.
Quanto tempo você esteve no negócio
Se sua empresa tiver menos de dois anos, você também pode incluir uma declaração sobre seu sucesso, projeções de crescimento futuro ou um plano de negócios. Não é provável que um locador alugue para o seu negócio, sem que alguém pessoalmente assine ou garanta o arrendamento, se você não puder mostrar que o seu negócio está indo bem.
A natureza do seu negócio
O que você faz? Seja breve, e vá direto ao ponto. Um proprietário precisa saber o que você faz, caso haja alguma consideração especial. Por exemplo, se você administra uma empresa que usa materiais perigosos, leva pacientes para uma unidade de saúde ou armazena itens de valor excessivo, o proprietário precisa saber caso haja restrições quanto ao uso da propriedade. O que os inquilinos fazem pode afetar os valores de propriedade do proprietário e as taxas de seguro; então seja honesto.
Informações de contato
Não se esqueça de incluir um número de telefone onde você possa ser encontrado e, se possível, o endereço de e-mail. Se você só puder ser alcançado em determinados dias ou durante o horário definido, inclua também isso. Se você não responder a um locador ou agente de listagem em tempo hábil, eles podem pensar que você não está interessado.
Seus Termos Propostos (ou, Counter Offer)
Seja o mais completo e claro possível (veja mais informações em “Listando seus Termos de Leasing”).
Como listar seus termos de leasing em uma oferta ou oferta de contador
A melhor maneira de negociar um acordo é ter um entendimento claro do que você está oferecendo ou querendo aceitar. Se não for por escrito, será muito difícil provar mais tarde que algo foi excluído de um contrato de arrendamento que você achava que deveria ser incluído.
Colocar as coisas por escrito pode demorar um pouco mais, mas oferece alguma proteção legal se as coisas ficarem mais difíceis no futuro. Se você for pressionado pelo tempo e não puder enviar uma carta, entregue uma. Se isso não for possível, um email bem escrito pode ser suficiente.
Se você não tiver certeza sobre um requisito de locação específico para esclarecimento - e tente obter esse esclarecimento por escrito.
- Bandeiras vermelhas para termos de leasing ruins
- Dicas sobre como negociar taxas de CAM em concessões comerciais
O comprimento do aluguel
Se você quiser alterar o comprimento dos termos da locação, seja claro. Por exemplo, a concessão que você deseja é de dois anos com três opções de renovação de um ano (totalizando cinco anos); ou um contrato de cinco anos sem opções de renovação? Isso faz uma diferença muito grande em quanto tempo você ficará trancado em um contrato e como um proprietário pode se sentir em relação a outros termos que você está pedindo em uma contra-oferta.
A maioria dos proprietários prefere arrendamentos de dois anos ou mais, mas nunca hesite em pedir um contrato por um ano. Os aluguéis de um ano podem custar um pouco mais ou ter menos opções de renovação de aluguel, mas você fica trancado por menos tempo. A menos que você seja uma empresa multimilionária, raramente faz sentido comercial assinar um contrato de aluguel que o comprometa no espaço por mais de dois anos.
Tenha em mente que, se a sua empresa ultrapassar o espaço, você não quer ficar com um longo contrato de locação. Ou pior, se o seu negócio se esforçar e você precisar fazer o downgrade para um espaço menor, talvez seja difícil dividir seu contrato.
Condição da Propriedade
Se você está pedindo o espaço “como está” ou se você precisa que o proprietário faça reparos ou melhorias primeiro. Se você está planejando renovar a propriedade, descreva brevemente as reformas propostas. Você quer que isso seja incluído em um contrato porque muitas vezes um senhorio oferecerá algum tipo de incentivo ou "subsídio" se você renovar certos tipos de propriedades. Se você não tiver certeza de quais permissões você poderá receber para renovações, mantenha as coisas em aberto. Ofereça-se para enviar informações mais detalhadas sobre reformas para a análise do locatário para oferecer-lhe algum tipo de consideração por melhorias.
Data de Ocupação
Diga ao senhorio quando você quer tomar posse física (entrar, obter acesso ou assumir a responsabilidade pela propriedade). Em alguns casos, quando a data em que você toma posse física pode ser diferente da data em que você começará a pagar o aluguel.
Por exemplo, você pode pedir ao locador uma data de ocupação e uma data de início de aluguel de 1 de janeiro de 20xx, mas peça que o primeiro mês seja gratuito. Nesse caso, o contrato de locação começaria em 1º de janeiro de 20xx e o locador poderia cancelar o aluguel do mês livre. O locatário ocuparia o espaço por 12 meses e o arrendamento duraria 12 meses.
Outra maneira de obter a mesma coisa (um mês grátis de aluguel) é pedir uma data de ocupação de 1 de janeiro de 20xx, com uma data de aluguel de 1º de fevereiro de 20xx. Isso significa que a locação começaria realmente um mês a partir da data de sua entrada ou em 1º de fevereiro de 20xx.
Esse tipo de negociação só funciona em um espaço que já está desocupado e o senhorio está ansioso para que alguém se mude porque favorece o inquilino. Em essência, você não recebe apenas um mês de aluguel grátis, você chega a 13 meses de ocupação de um contrato de arrendamento de 12 meses.
Como escrever uma oferta ou carta de oferta de contador
A seguir, uma carta de amostra que pode (e deve) ser revisada para usar como oferta inicial ou como contraproposta para alugar um espaço comercial para sua empresa. Não se destina a servir como um substituto para aconselhamento jurídico, mas simplesmente para mostrar uma maneira que você pode expressar interesse em alugar um espaço específico.
As informações em negrito devem ser substituídas por suas próprias informações e termos de leasing.
(Inserir a data de hoje)
( INSERIR Nome do Proprietário ou Agente de Listagem)
Sra. Feliz Senhorio
123 Street
Suíte Z
Cidade (*): Estado (*) Código postalPrezada Sra. Senhorio ;
Esta carta é para expressar interesse em nome de ( INSERIR o nome do seu negócio), na locação do imóvel localizado em: ( INSERIR endereço completo incluindo endereço, número de unidade ou suíte, cidade, estado e código postal).
( INSERIR o nome do seu negócio) é um ( INSERIR tipo de negócio que você possui - LLP, parceria, empresa individual, etc.) que ( INSERIR breve declaração sobre o que sua empresa faz).
( INSERIR o nome do negócio) está em operação desde ( INSERIR data de início ou número de anos no negócio). Devido ao crescimento estimulante, precisamos de instalações maiores (ou adicionais, mais adequadas, etc.).
(Observação: mesmo que você trabalhe em casa, não ofereça isso em sua carta de proposta. Tente evitar, neste contato inicial, que você tenha um negócio baseado em casa - pode fazer você parecer pequeno e instável para um proprietário.)
Depois de avaliar cuidadosamente o valor de mercado justo, (nós) propomos os seguintes termos para sua consideração:
LISTA DE TODOS OS TERMOS AQUI incluindo a duração da locação, opções de renovação, aluguel, taxas adicionadas, tipo de locação, aumentos anuais, etc. Tudo o que você deseja incluir ou endereço no detalhe da locação neste parágrafo. Certifique-se de incluir quaisquer reformas ou reparos que você queira ou precise que o locador faça no espaço, ou que você mesmo faria. Peça aluguel gratuito, mobília, estacionamento extra - qualquer coisa que você possa precisar para fazer o espaço funcionar melhor para o seu negócio.
Estou animado com a perspectiva de leasing do espaço acima mencionado e sinto que ( INSERT Name of Business) seria um trunfo para você. Se você tiver alguma dúvida sobre esta proposta de termos de leasing ou negócios, entre em contato comigo pelo número de telefone ( INSERT e melhor horário), ou pelo e-mail: ( INSERT seu endereço de e-mail).
Obrigado por tomar o tempo para considerar esta oferta. Aguardo com expectativa uma resposta rápida e favorável.
Respeitosamente submetido,
(deixe 2-3 linhas em branco para assinar seu nome com tinta)
( INSERT Your Name - caps iniciais)
( INSERT Your Title - caps iniciais)Nota: Se você incluir anexos, ou copiar qualquer outra pessoa, a maneira preferida de mostrar isso em uma carta comercial é após sua assinatura, assim e nesta ordem:
Respeitosamente submetido,
(deixe 2-3 linhas em branco para assinar seu nome com tinta)
( INSERT Your Name - caps iniciais)
( INSERT Your Title - caps iniciais)Caixas: (Liste mais de uma em linhas separadas, recuadas)
cc: Jennifer Barnes, agente de listagem
Como formatar a segunda página de uma carta comercial
Se sua carta tiver mais de uma página, o formato de carta comercial padrão para iniciar a segunda página será o seguinte:
Carta:
Data de hoje
Página Dois
Em seguida, pule de duas a três linhas em branco e escolha onde a letra começa para a página dois.
Como entregar uma carta de oferta
Você pode enviar sua carta de oferta, entregá-la manualmente ou enviar um e-mail com um anexo que contenha a carta de oferta. Se você ainda está lutando com os termos a serem incluídos, aqui estão mais artigos com ótimas dicas e conselhos sobre como negociar as melhores condições possíveis!
Dicas para escrever sua carta de oferta
- Lembre-se que esta é uma carta comercial. Mantê-lo limpo, simples e direto ao ponto, mas não tenha medo de usar "pontos de venda" significativos para ajudar a conquistar um proprietário.
- Evite usar humor, gíria ou oferecer sentimentos pessoais sobre política, religião ou qualquer outro assunto que não esteja relacionado ao objetivo da carta (fazer uma oferta).
- Não use papel de carta perfumado ou com babados. Seu papel deve ser branco, tamanho carta e sem bordas, ou o papel timbrado da empresa.
- Envie a carta em um envelope branco de tamanho comercial. Nunca dobre para encaixar a carta em um envelope menor. Se a sua carta contiver mais de sete páginas, incluindo anexos, use um envelope plano de 8-1 / 2 x 11 ”. Certifique-se de incluir um endereço de retorno no canto superior esquerdo do envelope e certifique-se de colocar uma postagem suficiente no envelope!