Nunca Aceite os Termos de Qualquer Locação Sem Termos de Negociação
Em uma declaração preventiva sobre a dificuldade de invadir o setor imobiliário comercial , a repórter da CFO Magazine , Laura DeMars, indica claramente que mesmo profissionais do setor imobiliário podem ter dificuldade em entender as complexidades das taxas de CAM; “A complexidade da indústria dificulta a entrada…” DeMars afirma ainda:
“Nos shopping centers, por exemplo, os inquilinos geralmente pagam pela manutenção do prédio por meio de uma taxa de manutenção de área comum (CAM). Embora um CFO de uma empresa de gestão de propriedades não gerencie diretamente os inquilinos, ele ainda precisa entender como essas taxas são cobradas ... mais importante, já que os grandes varejistas frequentemente contestam as taxas da CAM ou pagam apenas uma porcentagem ... o CFO precisa saber como conta a diferença, ou deslize CAM.
Antes de tentar negociar CAM ou Taxas Administrativas, certifique-se de entender o que elas são. Se as taxas de CAM são uma questão complicada para os CFOs, é melhor você ir preparado!
Taxas de CAM padrão da indústria
Como a condição de certas áreas comuns tem um efeito direto sobre os inquilinos, as taxas associadas aos custos de manutenção e reparo de corredores, elevadores, escadas, lobbies e banheiros de áreas comuns são bastante comuns nas taxas de CAM. Os inquilinos nas taxas de CAM também são tipicamente avaliados pelos custos associados à manutenção do estacionamento (incluindo iluminação e paisagismo) e calçadas.
Dicas sobre como negociar taxas de CAM padrão
Se o tipo de taxas que você está sendo solicitado a pagar não for negociável, certifique-se de que o seu arrendamento permita especificamente que você revise as contas do proprietário. Negócios são negócios, e isso não deve ser visto como uma desconfiança de um senhorio ou algo pessoal, mas pagar honorários desconhecidos simplesmente de boa fé não é um bom negócio.
Exigir uma declaração no mínimo que o proprietário deve fornecer documentação (responsabilidade) para todas as taxas cobradas é a única maneira de garantir que você está sendo cobrado de forma justa.
Você também deve negociar quanto as taxas de CAM podem aumentar a cada ano - colocando um valor ou porcentagem máxima. Este “limite” deve ser listado separadamente de qualquer outro aumento de aluguel.
Taxas Administrativas de Operações e Gestão (O & M)
Se o seu contrato exigir que você pague taxas de CAM por quaisquer custos operacionais ou de gerenciamento - imediatamente se oponha a tais custos. Se o locador insistir, peça para ver uma lista (prova) desses custos e como sua parte foi calculada. Essas taxas podem não ser chamadas de taxas CAM, mas “Taxas Administrativas”. As taxas administrativas ainda são taxas de CAM - o locador está tentando fazer com que você contribua com os próprios custos. As taxas administrativas são geralmente baseadas em uma porcentagem dos custos totais do CAM.
Dicas sobre Negociação de Taxas Administrativas de O & M
A maioria dos inquilinos se oporá às taxas operacionais e de gerenciamento, porque o locador já está pagando a renda do aluguel que está sendo cobrado, mesmo sem as taxas da CAM. Se a sua taxa de CAM incluir salários para pessoal administrativo ou administrativo (on-site ou off-site), custos de seguro de responsabilidade (você terá que pagar por seu próprio seguro de responsabilidade - o locador precisará disso antes de poder se mudar), publicidade e outros atividades promocionais, serviços profissionais, tais como serviços jurídicos ou contábeis, tente negociar estes fora de seu contrato de arrendamento.
De acordo com Rosie Rees, “The Battle Over CAM Charges”, revista Retail Traffic ; “Os inquilinos experientes reduzirão o percentual (que varia de 25% a 5%) e excluirão os custos do tipo não-manutenção do cálculo (por exemplo, impostos, seguros, serviços públicos)”.
Rees também acredita que os custos de manutenção e reparo relacionados aos edifícios (ou seja, telhados, fundações de edifícios e paredes externas) não devem ser absorvidos pelos inquilinos, pois não são áreas comuns usadas pelos inquilinos ou seus clientes. Rees pontua com precisão; “O proprietário já obtém renda desses edifícios na forma de aluguel. Quaisquer custos de manutenção e substituição devem ser pagos pelo locador com a renda alugada. ”
Fontes:
Rosie Rees. Revista de tráfego de varejo on-line. "A batalha sobre as taxas CAM." 1 de setembro de 1999.
Laura DeMars. Revista CFO. "The Real Deal". Agosto de 2007.