Existem dois cálculos básicos para as taxas de CAM: taxas variáveis de CAM, nas quais o valor que um inquilino é obrigado a contribuir aumenta com base em vários fatores; e taxas de CAM flat, onde as taxas são um valor fixo.
As taxas de CAM podem ser pagas mensalmente, trimestralmente, anualmente ou mesmo cobradas de tempos em tempos, pois são necessários grandes reparos no prédio ou em toda a empresa / parque industrial.
As taxas de CAM podem aumentar em uma taxa diferente da taxa mensal de aluguel porque elas tendem a ser mais variáveis. Por isso, também é importante que o seu diferencial de locação entre as taxas de CAM variáveis e as taxas de CAM "fixas" inclua algum tipo de limite ou, no máximo, suas taxas de CAM possam ser aumentadas a cada ano. Esta taxa de aumento deve ser uma consideração separada de quanto você aumenta o aluguel básico a cada ano.
A maioria das definições de taxas CAM são enganosas e muito estreitas
Existem muitas definições on-line de taxas de CAM que definem as taxas de CAM como um inquilino compartilhando uma parte dos custos diretos da manutenção de áreas comuns muito específicas. Essas definições supersimplificadas não são totalmente precisas e um senhorio pode incluir muitos custos indiretos como taxas de CAM que não são tão óbvias.
Essa prática tem sido calorosamente debatida entre os profissionais da indústria quanto a se isso é ou não ético ou mesmo legal. Em suma, você nunca deve assinar um contrato sem entender o que as taxas de CAM cobrem em seu único contrato comercial .
O Propósito das Taxas CAM: Quais São as Taxas CAM?
As taxas de CAM e de fator de carga servem ao mesmo propósito básico: exigir que os inquilinos ajudem a cobrir as despesas diretas do proprietário para “áreas comuns”. As áreas comuns podem incluir internos (corredores, elevadores, lobbies, banheiros públicos etc.) e despesas externas. (estacionamentos, áreas ajardinadas, etc.).
Certifique-se de ter listado na locação exatamente o que as taxas da CAM cobriram, com que freqüência elas devem ser pagas e quanto podem ser aumentadas a cada ano. Se você for obrigado a ajudar com o custo de grandes reformas, como repavimentação de estacionamentos, ou qualquer tipo de reparo estrutural, faça-o por escrito. Ter a lista de senhorios quando estes reparos que fizemos pela última vez e quando eles estão programados ou previstos para ser feito no futuro.
Nem todos os locadores precisarão de locatários para ajudar com despesas como coberturas, manutenção de estacionamentos e reparos estruturais, e realmente não há “padrão” que se aplique a locações, portanto não confie simplesmente em “taxas CAM” em seu contrato - certifique-se de que CAM as taxas são explicadas.
Um senhorio pode incluir uma vasta gama de despesas simplesmente listadas como “Taxas CAM” ou “Taxas Administrativas” com base no facto de estas serem as despesas que o senhorio paga em benefício de todos os inquilinos. Se as taxas de CAM não estiverem claramente listadas ou explicadas em um contrato de locação, não se esqueça de perguntar especificamente se você está pagando pelo seguinte:
- Sistemas de segurança ou salários ou outros custos associados ao pessoal de segurança no local.
- Permissões, impostos, seguros ou quaisquer custos legais.
- Propaganda, sinalização ou outras despesas gerais gerais incorridas pelo locador para operar ou promover o edifício (ou seja, salários ou benefícios para funcionários no local ou até mesmo fora do local).
- Reparos e renovações da manutenção da propriedade, incluindo adições ou recriações de paisagismo, pintura exterior, iluminação externa ou de estacionamento, pavimentação ou resurfacing, cobertura ou reparos e melhoramentos nos sistemas centrais de encanamento, eletricidade, esgoto e HVAC.
- Serviços públicos, aluguel ou quaisquer outros custos de manutenção de espaços de escritórios de locação separados dentro ou fora do local.
Por que é importante entender exatamente o que as taxas de CAM estão listadas no seu contrato de locação comercial
Em 1989, aluguei um espaço industrial para abrir uma consignação de artesanato e uma loja de hobby. O parque parecia estar em boas condições e o senhorio era amigo da família e cortou o aluguel em um terço como cortesia. Este foi o primeiro contrato de locação industrial que eu assinei e não apreciei totalmente o poder das taxas de CAM. Em outras palavras, assinei um documento legal vinculativo sem a menor ideia do que eu estava assinando.
Eu não sabia o que era um Triple Net Lease, só que eu deveria evitar assinar um. Perguntei ao senhorio que tipo de contrato eu estava prestes a assinar e nunca ouvi o termo "Triple Net". Em vez disso, me disseram que meu contrato de aluguel tinha taxas administrativas e de CAM. O que eu não sabia na época era que as taxas administrativas incluíam impostos, seguro e toda uma série de outros custos muito caros.
Apenas um mês após o arrendamento, o dono do parque iniciou extensas reformas no parque, incluindo o redesenho das unidades frontais para parecer mais como espaço de varejo. Os sinais foram trocados, o prédio foi repintado e algumas mudanças estruturais foram feitas na frente do parque industrial.
A conta foi dividida entre todos os inquilinos, e apesar de eu ter uma unidade muito pequena, eu fiquei com uma nota de 5.000 dólares - minha parte das atualizações do parque, embora minha unidade estivesse ao lado e de forma alguma beneficie diretamente de qualquer melhoria . Outros inquilinos foram atingidos com quase US $ 20.000 em taxas de renovação. Se eu tivesse lido a locação com mais cuidado, eu teria sabido o suficiente para ao menos perguntar se alguma atualização estava programada para o futuro próximo e para ver que o que eu achava que era um arrendamento simples , na verdade era um Triple Net Lease disfarçado.
Resumo das taxas da CAM
- CAM é um acrônimo para "Manutenção de Área Comum".
- As despesas de CAM são alocadas aos inquilinos em uma base pro rata: quanto mais metragem quadrada for alugada por um inquilino, maior a porcentagem de despesas de CAM que ele deve pagar.
- As taxas CAM são pagas pelo locatário (locatário) ao proprietário (arrendador) para ajudar a cobrir o custo de despesas gerais e despesas operacionais e os proprietários podem tentar incluir uma grande variedade de suas despesas como taxas CAM.
- As áreas comuns geralmente incluem o espaço acessado, usado, beneficiado ou compartilhado por todos os inquilinos e quase sempre incluem corredores, elevadores e escadarias, lobbies e banheiros públicos.
- Taxas de CAM também podem ser cobradas por espaços externos, como calçadas e estacionamentos, e, em alguns casos, até mesmo para instalações externas.
- Taxas administrativas podem ser cobradas, com base em uma porcentagem da taxa de CAM, pelos custos de operação e manutenção associados a áreas não comuns ou salários - coisas que não são despesas e despesas realmente comuns que a maioria dos inquilinos se oporão a contribuir.
- Nem todos os proprietários cobram taxas de CAM, mas a maioria ainda o faz, especialmente em espaços industriais comerciais e locações de varejo.
- Não importa o que o senhorio chame de taxas, se você está pagando pela manutenção, impostos e seguro, o seu arrendamento é um arrendamento triplo - o menos favorável de todos os arrendamentos para os inquilinos.