Por que o espaço que você ocupa não é tudo o que você paga
As medições usadas para determinar os aluguéis de espaços comerciais baseiam-se nas diretrizes estabelecidas pela Associação Internacional de Proprietários e Gerentes de Edifícios (BOMA) e são consideradas padrão da indústria nos Estados Unidos.
Muitos arrendamentos comerciais usam os Padrões BOMA e cobram aluguel mensal baseado em “ Pés Quadrados Rentáveis ”, não em Pés Quadrados Utilizáveis . ”Isso é importante para entender porque se você for cotado a um preço de $ 1,25 por pé quadrado utilizável, pode ser o que você finaliza na verdade pagando por cada mês.
Pés quadrados alugáveis
Pés quadrados utilizáveis é o número de pés quadrados que um inquilino realmente ocupa. Mas há outras partes do edifício que todos os inquilinos usam ou se beneficiam. Essas partes são conhecidas como áreas comuns e incluem corredores, escadas, elevadores e lobbies.
A quantidade de pés quadrados para espaços de área comum é dividida entre todos os inquilinos em uma base proporcional. Cada inquilino paga uma parte das despesas do proprietário para essas áreas comuns.
Quando essas taxas são adicionadas aos pés quadrados utilizáveis, o resultado final é chamado de "pés quadrados alugáveis".
Para tornar as coisas ainda mais confusas, essa prática de adicionar despesas de área comum a pés quadrados utilizáveis é chamada de " Fator de Carga ". Despesas de fator de carga geralmente aumentam a cada ano a uma taxa separada dos aumentos de aluguel para pés quadrados utilizáveis.
Isso significa que você pode precisar negociar dois aumentos de aluguel a cada ano: um para fator de carga e um para aluguel de pé quadrado utilizável.
Um exemplo de calcular pés quadrados rentáveis
Vamos dizer que o espaço de escritório que você está alugando é fisicamente 500 pés quadrados (os pés quadrados utilizáveis) custa US $ 1,25 por metro quadrado. Seu aluguel de pés quadrados utilizáveis seria de US $ 625 por mês (500 SF x US $ 1,25). No entanto, sua parte da área comum acrescenta mais 100 pés quadrados. Seu aluguel será calculado com base em 600 pés quadrados, não os 500 que você irá ocupar.
Alguns senhorios colocam a taxa para os pés quadrados utilizáveis e a sua parte da área comum em um número (isso geralmente é injusto para o inquilino), mas a maioria cobra uma taxa diferente por metro quadrado para pés quadrados e para contribuições de aluguel de área comum.
Peça uma análise dos custos de pés quadrados utilizáveis vs.
Antes mesmo de ver um espaço, certifique-se de perguntar por telefone qual a tarifa cobrada por pés quadrados e pés quadrados porque isso faz uma grande diferença no aluguel mensal total. E, lembre-se, se alguém lhe disser que um espaço é "1.500 pés quadrados arrendáveis", o tamanho real (utilizável) do espaço será menor.
Para levá-lo para ver uma propriedade, alguns proprietários vão simplesmente dizer-lhe o preço do metro quadrado, mas citar a metragem quadrada rentável. Essa prática enganosa faz com que um espaço pareça maior e mais barato do que é. Então, quando você aparece, descobre que o espaço que soava ótimo no telefone está, na verdade, fora de sua faixa de preço e menor do que você imaginava.
Enquanto a maioria dos corretores de imóveis é honesta em divulgar os verdadeiros custos totais de locação por telefone, eles ainda tendem a declarar o tamanho do espaço como pés rentáveis - não como pés utilizáveis. Mas agora você é inteligente o suficiente para saber exatamente o que perguntar ao corretor de imóveis!
A tabela a seguir compara os três tipos de cálculos de pés quadrados usados em arrendamentos comerciais. Alguns arrendamentos simplesmente cobram por pé quadrado utilizável, enquanto outros adicionam uma porcentagem da área comum à metragem quadrada utilizável para carregar o que é chamado de pés quadrados arrendáveis.
Cálculos do pé quadrado
| Definições de Square Feet (SF) | |
| Prazo | Definição |
| Pés quadrados utilizáveis | SF do espaço realmente ocupado pelo inquilino. |
| Pés quadrados alugáveis | SF utilizável +% de SF das áreas comuns. |
| Pés Quadrados Grossos | Total SF de todo o edifício. |
Resumo
Pés quadrados utilizáveis é o tamanho real do espaço que você ocupará. Os pés quadrados vendáveis são sempre maiores porque incluem pés quadrados utilizáveis mais um número adicional de metros quadrados das partes da área comum que você não ocupará fisicamente.
Espaço rentável com o fator de carga é o preço que você quer saber porque é isso que você estará pagando. O "preço por pé quadrado" para pés quadrados utilizáveis é apenas uma parte do que você vai pagar a cada mês.