Entenda o Legalese antes de assinar um contrato de locação comercial
Antes de assinar um contrato de locação comercial para escritório ou espaço comercial, certifique-se de entender os termos da locação assinada. Aqui estão alguns dos termos mais usados em arrendamentos comerciais e suas definições gerais.
ALUGUEL ADICIONAL : aluguel adicional refere-se a itens que um inquilino pode ser cobrado por que não estão incluídos no pé quadrado utilizável ou outros custos de aluguel. Esses custos podem incluir serviços após o expediente, HVAC, taxas de Manutenção de Área Comum (CAM), aluguel percentual e quaisquer outros custos não incluídos no aluguel básico.
Exemplos: Jenna's Jewelry e Jems (JJJ) ocuparam espaço no shopping para uma renda básica de US $ 4.000 por mês. A JJJ também deve pagar uma porcentagem de suas vendas mensais conforme exigido em seu menor valor como "Aluguel adicional".
ALUGUEL BASE : O termo "Aluguel Base" refere-se à renda mínima devida nos termos de um arrendamento que também exige que o inquilino pague aluguel adicional com base em um percentual ou exigência de participação. Este tipo de locação é comumente executado em lojas de varejo em shoppings.
Por exemplo, a Kat Corner, uma pet shop de Karen, pode pagar uma renda básica por mês de US $ 1.500. Mas o contrato de locação tem uma exigência de aluguel percentual que ela também paga, além do aluguel básico, um pequeno percentual de todas as vendas que faz mensalmente acima de um determinado valor.
Veja também "Porcentagem de aluguel" e " Média de aluguéis de porcentagem cobrados em arrendamentos comerciais ".
BOMA : Uma associação profissional internacional que fornece “informações sobre desenvolvimento de prédios de escritórios, arrendamento, construção de custos operacionais, padrões de consumo de energia, códigos de construção locais e nacionais, legislação, estatísticas de ocupação e desenvolvimentos tecnológicos”.
PADRÕES BOMA : BOMA publica padrões para medir o espaço de escritório, lobbies em nome do setor imobiliário comercial e organiza convenções. As diretrizes do setor publicadas pelo BOMA são chamadas de "Padrões BOMA".
Mais informações podem ser encontradas no site da BOMA.
NÚCLEO DE CONSTRUÇÃO: O Núcleo de Construção inclui partes do edifício que não são alugadas, mas atendem indiretamente a todos os inquilinos.
O Núcleo do Edifício inclui banheiros públicos, poços de ventilação, distribuição elétrica, poços de elevador e escadarias. Na maioria dos edifícios, esses elementos estão próximos, geralmente perto do centro do edifício.
Veja também " Gross Square Feet ".
ESPAÇO INDUSTRIAL COMERCIAL: Espaço Industrial Comercial é uma propriedade usada para fins industriais.
Os fins industriais incluem edifícios de fabricação pesados e leves; parques de pesquisa e desenvolvimento; propriedade multiuso de fábrica-escritório; propriedade multiuso de fábrica-armazém; e parques industriais.
Os edifícios industriais são frequentemente um armazém ou outro espaço grande e inacabado que pode ser usado estritamente como armazém ou para fins puramente industriais. No entanto, muitos espaços industriais são convertidos para servir como espaço de escritório mais tradicional ou como uma combinação de uso de armazenamento / industrial / comercial. Os espaços dos parques industriais também estão sendo usados por muitas empresas de varejo.
Para atrair uma grande variedade de empresas, muitos parques industriais tornaram-se mais sofisticados, de modo que, na superfície, podem ser difíceis de distinguir dos parques comerciais e de varejo.
LOCAÇÃO BRUTA : Um Arrendamento Bruto é um tipo de locação comercial que geralmente favorece o inquilino (locatário) porque o locador (locador) paga todos os "custos usuais" que estão associados à posse e manutenção do espaço alugado.
Em uma locação bruta, o locador pode cobrir os custos incluindo serviços públicos, água e esgoto, reparos, seguros e / ou impostos.
GROSS-UP : O termo "Gross-Up" geralmente se aplica a locações com serviços completos (às vezes também chamados de "locações com serviço completo"). Em locações com serviços completos, o inquilino paga valores fixos por determinados serviços além de um aluguel pelo espaço real arrendado. Por exemplo, o proprietário paga as despesas de manutenção da área comum (CAM), dividindo essa taxa pelo número de pés quadrados brutos em um prédio e cobra de cada inquilino uma quantia baseada na porcentagem de pés quadrados que o inquilino ocupa.
Gross-Up significa que, se o prédio está com menos de 90-95% de ocupação, as despesas ainda são calculadas para a participação proporcional do inquilino nas despesas operacionais.
FATOR DE CARGA : O fator de carga é um método de calcular o custo total de aluguel mensal para um inquilino que combina pés quadrados utilizáveis e uma porcentagem de pés quadrados de áreas comuns.
Pés quadrados utilizáveis + porcentagem de pés quadrados de área comum = pés quadrados alugáveis.
Esse cálculo da adição de um percentual das despesas da área comum à renda mensal é conhecido como "fator de carga".
Áreas comuns podem incluir banheiros, lobby, elevadores, escadas e corredores comuns.
ALUGUER POR PORCENTAGEM : Uma porcentagem de locação geralmente exige que um locatário pague "aluguel base" e, além disso, o inquilino também paga uma porcentagem com base nos volumes de vendas mensais. Os arrendamentos percentuais são comumente executados em lojas de varejo e outros contratos de arrendamento comercial.
O percentual de leasing não deve ter uma porcentagem de todas as vendas feitas, mas deve incluir uma porcentagem paga ao locador (arrendador) somente quando um inquilino fizer uma certa quantia em qualquer mês. Por exemplo, uma locação percentual pode exigir que um locatário pague 5% de todas as vendas que excedam mais de US $ 25.000 em um determinado mês.
Veja também " Aluguel Base " e " Média de aluguéis percentuais cobrados em arrendamentos comerciais ".
Também conhecido como: Percentual de aluguel; Locação Percentual; Arrendamento de varejo; Arrendamento de Participação
Pés Quadrados Rentáveis: De acordo com os padrões BOMA, este termo refere-se a uma combinação de "pés quadrados utilizáveis" e uma parte dos pés quadrados que abrangem a área comum. Normalmente, há uma diferença de 10% a 15% entre pés quadrados utilizáveis e pés quadrados arrendáveis. Pés quadrados rentáveis geralmente refletem um custo maior do que os pés quadrados utilizáveis. Geralmente é calculado adicionando-se os pés quadrados utilizáveis e alguma porcentagem da área comum dentro do edifício.
Essa porcentagem é derivada dividindo-se os pés quadrados dentro da área comum pelo número de inquilinos e a quantidade de metros quadrados utilizáveis que cada inquilino ocupa. Por exemplo, se um edifício tiver quatro inquilinos e o inquilino A ocupar 200 pés quadrados e o inquilino B ocupar 800 pés quadrados, o inquilino A só seria responsável por 20% das despesas da área comum.
SUBLEASE : Em imóveis comerciais, uma sublocação é uma locação (contrato de locação) entre um inquilino que já possui um contrato de locação para um espaço ou propriedade comercial e alguém (a sub-parte) que deseja usar parte ou todo o espaço do inquilino. Em uma sublocação, o inquilino atribui certos direitos que eles já detêm à propriedade alugada, ao sub-inquilino.
Os sublocais pagam o aluguel diretamente ao locatário legítimo (sub-locador) para compartilhar o espaço com o sub-locador ou assumir todo o espaço do sub-locador.
Um sub-locutor não pode legalmente atribuir direitos em um sub-item ao qual o sub-locutor também não tenha direitos em seu próprio contrato. Além disso, um sublocutor não pode sublocar, a menos que seja permitido fazê-lo em seu próprio contrato.
TURNKEY : Turnkey é um termo usado para descrever muitas coisas, incluindo funcionários, produtos, serviços e imóveis. Quando o "turnkey" é usado em imóveis comerciais, significa simplesmente que o espaço alugado ou comprado está pronto para entrar. Especificamente, todas as fiações, acessórios, pisos e itens decorativos superficiais (como pintura e carpete) já estão em vigor.
Simplificando, você poderia descrever "chave na mão" como "um espaço pronto para entrar - basta 'virar a chave' e abrir a porta".
PÉS QUADRADOS UTILIZÁVEIS : Em locação comercial, Usable Square Feet significa simplesmente a metragem quadrada que é alugada para ser usada exclusivamente pelo inquilino. Os pés quadrados utilizáveis incluem salas de repouso privadas (apenas para inquilinos), armários, arrumações e quaisquer outras áreas utilizadas apenas pelo inquilino.
Simplificando, metragem quadrada utilizável significa os pés quadrados usados diretamente pelo inquilino. Não inclui metragem quadrada de área comum que é usada no cálculo de "pés quadrados alugáveis".
Também conhecido como: USF, SF utilizável, Usable Square Footage
Termos relacionados: