Glossário de termos de leasing comercial: fator de carga
"Fator de carga" é um termo que se refere ao método de cálculo do custo total de aluguel mensal para um locatário comercial . Ele combina pés quadrados utilizáveis, além de uma porcentagem dos pés quadrados das áreas comuns que o inquilino deve se beneficiar. Às vezes é chamado de fator "add-on" ou fator "área comum".
O que conta como áreas comuns?
Áreas comuns podem incluir banheiros, lobbies, elevadores, escadas e corredores comuns.
São áreas às quais os clientes, clientes e funcionários de um inquilino comercial podem ter acesso e que se espera que usem.
Pés quadrados utilizáveis no cálculo do fator de carga
Os cálculos do fator de carga começam com a identificação da diferença entre pés quadrados usáveis e arrendáveis. Pés quadrados utilizáveis definem a área que você e sua empresa são realmente capazes de ocupar. Outros inquilinos não têm acesso a esse espaço. É a sua loja, o seu escritório, a sua localização.
Se você aluga um espaço de armazenamento de 25 'x 20', você tem 500 pés quadrados de espaço utilizável. Esta é a sua área e sua empresa pode presumivelmente fazer uso de tudo isso. Se você deixar um canto deste espaço vago, essa é a sua escolha, mas você pode usar esse espaço se quiser, de modo que ele contribua para os seus pés quadrados utilizáveis.
Você e outros associados à sua empresa também podem usar as áreas comuns - banheiros, saguões, elevadores, corredores e escadarias -, mas não fazem parte de seus pés quadrados porque não são exclusivamente seus.
Uma exceção pode existir se seus pés quadrados utilizáveis forem divididos em salas separadas ou em andares separados. Neste caso, qualquer forma de acesso que os conecte contribuiria para os seus pés quadrados utilizáveis. Não são áreas comuns porque outros inquilinos e / ou proprietários não os utilizam.
Pés Quadrados Rentáveis no Cálculo do Fator de Carga
Agora que você identificou seus pés quadrados utilizáveis, é possível calcular os pés quadrados alugados adicionando uma porcentagem das áreas comuns que você e / ou seus clientes também usam.
A porcentagem é tipicamente definida pelo senhorio ou proprietário da propriedade e é baseada em certa medida em sua metragem quadrada utilizável em comparação com a metragem quadrada total do edifício.
Você pode ter algum espaço para negociar aqui. Não existe um percentual uniforme e linear, embora normalmente não seja superior a 15%. Pode depender se você está alugando espaço em uma área com muitos outros inquilinos comerciais, como um shopping. Se seus clientes e clientes também tiverem o uso de um grande estacionamento, isso pode aumentar a porcentagem.
Calculando o fator de carga
Comece com a metragem quadrada total da área do piso de todo o edifício. Agora subtraia a metragem quadrada das áreas comuns. Você fica com metragem quadrada utilizável, pelo menos, se você está alugando o prédio inteiro em vez de espaço em um shopping ou shopping center. Divida o espaço total pela metragem quadrada utilizável para chegar ao fator de carga.
Se seus cálculos chegarem a um valor de 20% e o proprietário estiver oferecendo 15%, você provavelmente terá um bom acordo. Se você chegar a 10% e o proprietário pedir 15%, talvez você queira negociar ou pedir a ajuda de um profissional imobiliário para fazê-lo.
Você também desejará observar se o fator de carga é ajustável em seu contrato, sujeito a recálculo na renovação. Administrar um negócio de sucesso é tudo sobre planejamento. Se os negócios não crescerem e você enfrentar um possível aumento significativo do fator de carga no próximo ano, isso pode ser catastrófico. Locações comerciais são idealmente a longo prazo. Você não quer ter que realocar sua empresa.