Etapas e recursos legais para despejo comercial
Despejo por falta de pagamento de aluguel deve ser uma decisão de negócios
Todos os proprietários do negócio podem estar sujeitos a problemas de fluxo de caixa de tempos em tempos, mas se o inquilino não puder pagar o aluguel ou não desejar trabalhar com você para obter pagamentos de aluguel atualizados, você não poderá simplesmente trocar as fechaduras em suas portas. e manter seus reféns de negócios - você deve passar por certas etapas para tê-los legalmente despejados.
Antes de decidir despejar seu inquilino, considere os aspectos comerciais. Quanto tempo você levará para alugar a propriedade novamente? Você terá que investir muito dinheiro em reparos? O inquilino tem problemas financeiros momentâneos ou é improvável que consiga e mantenha-se atualizado sobre o aluguel? Você vai ter que ir a tribunal?
Depois de ter decidido a escolha certa é despejar um inquilino, quanto mais cedo você iniciar o processo, melhor. Cada dia você é incapaz de voltar a alugar o espaço é outro dia você está perdendo dinheiro na propriedade e outra noite de sono perdido se preocupar com as coisas.
Você provavelmente precisa de um advogado
Para expulsar um inquilino comercial por não pagar o aluguel, você precisa estar familiarizado com a lei ou contratar um advogado para ajudá-lo a arquivar uma ordem de despejo. A forma como você prossegue também pode ser afetada pelo fato de a empresa ser ou não uma corporação, uma parceria ou o arrendamento ter sido garantido pessoalmente pelo proprietário da empresa.
O advogado que você contrata deve praticar ativamente a lei de negócios e, de preferência, deve se especializar em transações comerciais . As formas, leis e processos para despejar um inquilino residencial não são os mesmos que os de despejar um inquilino comercial.
Alguns advogados cobram uma taxa fixa, outros cobram uma taxa horária, mas a maioria também cobra pelas custas judiciais, taxas de apresentação e até mesmo pelo tempo que você passa no telefone com os custos de cópia do advogado e da postagem e do documento.
Para evitar custos ocultos, não se esqueça de perguntar sobre todas as taxas em que você pode incorrer antes de contratar um advogado.
Despejar um inquilino comercial leva tempo e muitas vezes é caro. Você terá mais facilidade em provar que um inquilino está com dívidas em atraso (deve dinheiro) do que por alguma outra violação do contrato de arrendamento. Mas, em todos os casos, ao despejar um inquilino, o ônus da prova está em você para mostrar que você tem justa causa para iniciar o inquilino.
Alguns dos direitos especiais dos inquilinos previstos em lei para inquilinos residenciais não são estendidos aos inquilinos comerciais. Os locatários empresariais são muito mais vulneráveis ao abuso de proprietários do que os inquilinos residenciais, mas isso não significa que, como proprietário de uma propriedade, você possa violar as leis de seu estado.
Se o seu inquilino entrou com falência
Embora as leis federais de falência de inquilino comercial tenham mudado em 2005 para favorecer o senhorio, as leis estaduais individuais ainda podem impactar a expulsão de um inquilino comercial por falta de pagamento de aluguel.
Se um inquilino já tiver declarado falência antes de um senhorio tentar despejá-lo por falta de pagamento de aluguel, uma estada automática em favor do locatário impedirá que o locador informe ao arrendatário um aviso de rescisão ou inicie o processo de despejo.
No entanto, o proprietário ainda pode prosseguir com o despejo, pedindo ao tribunal de falências federal para levantar a estadia.
Na maioria dos casos, o juiz suspenderá a estadia porque um contrato de arrendamento não tem efeito sobre o valor do patrimônio do inquilino.
Se o inquilino pedir falência após o início do processo de despejo, a lei federal ficará do lado do senhorio. No entanto, um punhado de estados permite que o inquilino 30 dias a partir do julgamento de despejo para curar a dívida.
Despedir um inquilino que já entrou com falência, ou que pediu falência após o processo de despejo ter começado pode ser complicado. Algumas leis permitem que inquilinos comerciais parem o processo de despejo quando o tribunal de falências está envolvido, e nesses casos, é quase sempre melhor contratar um advogado.
Etapas Envolvidas na Evitação pelo Não Pagamento de Aluguel
Fornecer Aviso de Inadimplemento: Mesmo que o seu contrato não exija que você o faça, sempre envie ao inquilino um aviso padrão (Aviso de Despejo) indicando que o aluguel está vencido e você continuará com o despejo se o aluguel não for pago integralmente dentro do prazo. um determinado período de tempo (pode ser o período de tempo indicado no contrato de arrendamento ou uma data mais longa que você opte por definir para dar mais tempo para o locatário pagar).
Não Aceite Pagamento Parcial: De acordo com os advogados de direito empresarial de Minnesota, Jacob C. Hendricks e Jon L. Farnsworth advertem: "Os senhorios podem inadvertidamente perdoar uma violação e ser impedidos de despejar os inquilinos se o pagamento parcial do aluguel for aceito. aceita as chaves do inquilino antes da rescisão do contrato de arrendamento e sem qualquer outro acordo por escrito pode ser impedida de coletar aluguel futuro do locatário ".
Iniciar o processo do tribunal: Uma vez que a data que você deu seu inquilino para pagar na íntegra passou, seu advogado servirá o inquilino com um aviso de despejo formal e arquivo com o tribunal para agendar uma audiência de despejo.
Um juiz pode decidir que o inquilino deve desocupar a propriedade imediatamente, ou pode dar-lhe alguns dias. Um juiz também provavelmente decidirá e dará ao inquilino a opção de pagar a dívida do aluguel ao longo do tempo. O inquilino também pode ser responsabilizado financeiramente pela perda futura do aluguel até que a propriedade seja alugada novamente.
Em todos os casos em que você estiver enfrentando o despejo de um inquilino que não pague aluguel, é prudente considerar a probabilidade de o inquilino ser pego em seu aluguel. Se você acha que o inquilino pode trabalhar com eles. Se você estiver incerto, incapaz ou disposto a assumir esse risco, inicie o processo de despejo imediatamente. Você estará fazendo um favor a si mesmo, e o inquilino, porque quanto mais cedo você puder alugar a propriedade para outra pessoa, você ganha dinheiro, e o inquilino será responsabilizado por menos "perda de aluguel futuro".